中华网财经11月1日讯：港交所披露信息显示，10月29日，中梁百悦智佳服务有限公司（简称：中梁百悦智佳）递交的港股IPO申请已失效。

中华网财经此前报道，中梁百悦智佳于2021年4月29日向港交所递交了招股书。从股权结构上看，中梁董事长杨剑通过自持及家族信托间接持有中梁百悦智佳79.94%的股份，绝对的实控人。此外，碧桂园物业香港持股6.24%。

规模：在管建筑面积0.2亿平

招股书显示，截至2020年12月31日，中梁百悦智佳在管项目178个，签约管理项目432个，在管总建筑面积约2010万平方米，近三年在管面积复合年增长率为769.3%。

财务表现上，中梁百悦智佳的收益由2018年人民币1.76亿元增加至2020年的人民币7.05亿元，复合年增长率为100.2%；净利润由2018年的人民币2660万元增加至2020年的人民币8620万元，复合年增长率为79.9%。

其中，来自物业管理服务的收益占比由2018年的0.1%增加至2019年的6.4%，并进一步增加至2020年的33.8%；来自独立开发商开发项目的物业管理服务收益占物业管理服务总收益的百分比由2018年的0增加至2019年的8.4%，并进一步增加至2020年的20.1%。

三年内估值暴增超600倍

值得一提的是，该公司三年内估值暴增超600倍，也引发广泛关注。

此外，为获得更大估值，中梁百悦智佳引入碧桂园物业作为投资方。招股书中显示，为提高企业增值服务业务的运营效率和管理能力，中梁百悦智佳特地引进碧桂园物业香港作为企业策略投资者，并认为其是业务发展中的里程碑事件。

不仅如此，中华网财经在梳理股权结构时了解到，中梁百悦智佳在估值这条路上走出一条与别的物管平台不一样的路。如招股书披露，在2018年4月，中梁实控人杨剑对旗下公司进行了重组计划，将物业管理从中梁控股中分离出来，转让予上海良中也就是杨剑的私人公司，总代价不过500万元。

而在2020年1月份，公司高管李家城以1133万元的价格间接持股了公司约7.97%的股份，以上述方法计算，中梁百悦智佳估值1.42亿元；同年7月，Yung、 Jeffrey Yan-Leun以595万港元的价格入股1.87%成为中梁百悦智佳的战略投资方，此时再次估值已翻番至3.18亿港元。

此外，2021年3月30日，碧桂园物业香港以2.40亿港元获得中梁百悦智佳服务679股股份，约占公司已发行股本的6.24%。4月20日，上海中梁的注册资本增至1.3亿元。在公司股本未完全明晰的基础上，即使仅计算公司已发行股本，中梁百悦智佳服务的估值就已经高达38.39亿港元，按5月7日实时汇率计算，约31.93亿元。

盈利能力下降：毛利率持续下降至28.4%

值得注意的是，中梁百悦智佳在经历高速发展后，不可避免的出现了利润下滑。公司毛利率从33.6%降至28.4%，下降了5.2个百分点；净利率从15.2%降至12.2%，下降了2.9个百分点。总资产回报率从40.7%下降至17.8%，下降22.9个百分点。

此外，2021-2020年，中梁百悦智佳陆续有30%（18.3百万平方米）合约面积到期，短期内还面临续约风险。

另悉，中梁百悦智佳基本以住宅物业为主，其于2020年，住宅与非住宅的在管建筑面积分别为2001.2万平方米及7.6万平方米，收益分别为2.37亿元及94.6万元，这两部分的占比分别为99.6%及0.4%。

据悉，中梁百悦智佳将尽快更新招股书重新上传。

（中华网财经综合 文刘星）